L’année 2025 devrait être celle de la « grande réforme fiscale » polynésienne. Après, toutefois, l’année 2024 pour laquelle elle avait également été annoncée sans voir le jour. Mais l’on se souvient, sous d’autres gouvernements, que des réformes majeures étaient aussi promises. C’était le cas en 2023, ou encore en 2022. En ce 1^er mars, voilà de quoi rappeler les bonnes résolutions, prises par chacun il y a deux mois au sortir de fêtes de Noël excessives. De bonnes résolutions qui ont d’ailleurs le mérite d’être faciles à prendre puisqu’il suffit bien souvent de reproduire celles de l’année précédentes… non tenues. Mais sans doute en sera-t-il différemment cette année pour la réforme fiscale (comme pour moi-même).

Dans le cadre de ce projet, diverses annonces ont été faites parmi lesquelles, en octobre 2024 (les 22 et 27, sur TNTV), la mise en place d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour les achats immobiliers. Une voie réaffirmée lors du conseil des ministres du 12 février 2025, dont le compte-rendu indique que la concertation avec les banques locales est en cours (notamment sur le système de crédit d’impôt visant pour le pays à prendre en charge les intérêts du PTZ) et qui annonce une application à partir de juillet 2025, sans précision de durée. Mais en matière de PTZ, le calibrage du dispositif est fondamental, tant pour les bénéficiaires de la mesure que pour la puissance publique elle-même.

Le PTZ : un outil déjà ancien

Le PTZ a fait ses premiers pas en métropole en 1995, afin d’accompagner les ménages dans leurs projets immobiliers. Plusieurs dispositifs se sont succédé, les paramètres retenus pouvant varier sensiblement et jouant un grand rôle sur l’impact du système. En 2024, par exemple, le PTZ a été prolongé jusqu’en 2027 tout en évoluant vers des conditions assouplies, permettant à 6 millions de foyer supplémentaires de s’en réclamer. Au total, ce sont donc dorénavant 29 millions de foyers fiscaux qui sont potentiellement éligibles, soit les trois quarts de la population. D’autres dispositifs viennent d’ailleurs compléter le PTZ comme, par exemple, le prêt à un taux réduit à 1 %, limité à 30 000 € (environ 3,6 millions de Fcfp).

La Nouvelle-Calédonie s’est elle aussi dotée d’un dispositif similaire depuis février 2011, après six années de maturation du projet, dont l’idée avait germé fin 2004 à l’occasion des états généraux du logement social.

Le principe du PTZ est que les intérêts de l’emprunt contracté ne sont pas payés par l’acquéreur du bien immobilier, mais qu’ils sont pris en charge par la puissance publique. Ainsi, bien entendu, le « taux zéro » s’applique à l’emprunteur, mais le taux existe bel et bien par ailleurs, puisque la rémunération des banques prêteuses doit être assurée.

Le PTZ est donc un dispositif de soutien à la primo-accession en résidence principale des ménages, sous conditions de ressources. Chacun de ces éléments est essentiel. Il n’est en effet pas question, dans le cadre d’un dispositif de prêt à taux zéro, de demander à la collectivité un effort financier pour soutenir de l’immobilier d’entreprise, des achats de résidences secondaires ou locatives, ou encore des ménages aisés ou ayant déjà acquis une première résidence principale dont la vente pourrait permettre de soutenir un second achat.

L’importance des modalités du PTZ

Au-delà des critères précédents, qui apparaissent indispensables pour assurer une justice fiscale minimale, nombre d’autres questions restent en suspens pour savoir ce que l’on souhaite faire du dispositif et l’efficacité qu’on peut en attendre.

Quels types de logements vise-t-on ? Le dispositif doit-il s’appliquer uniquement au neuf ou aussi à l’ancien, et si oui, dans quel état ? Peut-on inclure des projets de logements, c’est-à-dire l’acquisition d’un terrain et la construction qui suivra ? Comment évaluer, alors, le coût de construction et s’assurer de la réalité de son respect (modifications éventuelles des matériaux ou de la main-d’œuvre utilisés, évolutions tarifaires…). Toutes les zones géographiques peuvent-elles être éligibles ou faut-il envisager des restrictions, totales ou partielles (c’est-à-dire en modulant tout ou partie des critères retenus selon les zones ou communes) ?

Quels ménages aider ? La définition du maximum de ressources du foyer jouera un rôle très important sur l’application du dispositif. Jusqu’où doit-on aller et comment prendre en considération la composition du ménage ? Chaque individu doit-il être compté uniformément ou doit-on utiliser une différenciation comme on le fait par exemple en matière de définition du seuil de pauvreté (avec l’échelle d’Oxford, où les adultes se voient attribuer une pondération plus importante que les jeunes – c’est-à-dire les moins de 14 ans – dans les dépenses) ?

Quel est le montant maximal de l’achat que l’on considère pouvoir faire l’objet d’une aide au titre du PTZ ? Il serait incompris qu’il puisse par exemple servir à l’achat de résidences luxueuses. Quelle durée maximale de l’emprunt autoriser (puisque plus la durée sera longue, plus les intérêts, pris en charge par le gouvernement, seront proportionnellement élevés) ? Et enfin, quelle part de cet achat pourra faire l’objet du taux zéro ? Il faut bien comprendre en effet qu’un PTZ n’a pas pour ambition de s’appliquer à l’ensemble du coût de l’acquisition immobilière, mais à une partie seulement de ce dernier. C’est cette partie qui se trouve alors en dehors du calcul du taux d’emprunt (qui, légalement, ne doit pas excéder 35% des revenus). Les ménages bénéficiaires du PTZ peuvent ainsi soit se permettre d’acheter un logement un peu plus coûteux, soit peuvent diminuer la pression du remboursement sur le budget familial et retrouver ainsi un peu de pouvoir d’achat.

Un coût certain pour les finances publiques

Un dispositif de PTZ conduit donc le gouvernement à prendre en charge le paiement des intérêts de l’emprunteur, tout au moins sur la partie du montant du crédit qui va relever du taux zéro. Concrètement et de manière pragmatique, la mise en place s’effectue par le biais d’une exonération fiscale des banques permettant de compenser les intérêts qu’elles ne percevront pas de leurs clients en raison de la stratégie politique adoptée. Le ministre de l’Economie a annoncé à cet égard que des négociations avec les établissements bancaires locaux étaient en cours.

Un regard sur l’expérience calédonienne nous apprend que sur les dix premières années du PTZ en Nouvelle-Calédonie, 3 727 foyers ont bénéficié du taux zéro, pour une perte de recette fiscale pour le gouvernement de 7,7 milliards de Fcfp (cela correspond à une aide de 2 millions en moyenne par foyer). Mais bien évidemment, ces chiffres ne sont pas directement transposables, puisque comme on l’aura compris, la contribution fiscale de la collectivité sera extrêmement variable selon les modalités du PTZ qui seront finalement retenues.

Le système calédonien a d’ailleurs dû évoluer en cours de route en raison de « certaines dérives », comme le note Nouvelle-Calédonie 1^ère (21 janvier 2021), qui cite notamment l’attribution de PTZ pour des investissements immobiliers de 50 millions de Fcfp, alors que le dispositif était conçu pour viser les classes intermédiaires. Les prix d’acquisition ont ainsi été plafonnés à partir de 2019. Cette révision du dispositif a aussi conduit à limiter l’octroi du PTZ à des personnes n’ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale (ce qui semblait pourtant logique dès l’origine, comme cela a été souligné dans la première partie de cet article). De même, l’ancien n’a plus pu prétendre au PTZ dans un certain nombre de communes, le PTZ calédonien ayant pour but affirmé de stimuler le secteur de la construction. La conséquence de ces modifications introduites en 2019 a été de passer de 600 bénéficiaires en 2016 à 200 seulement en 2020.

Ambitions et modalités du PTZ polynésien ?

On le sait, les conditions d’acquisition des logements en Polynésie française sont très complexes depuis longtemps, l’offre étant notamment chroniquement faible par rapport à la demande des consommateurs, alimentant des prix élevés. La demande a par ailleurs tendance à s’accroître avec le temps, répondant à une évolution sociologique importante qui est la baisse de la cohabitation intergénérationnelle au profit d’une certaine nucléarisation du foyer familial.

La forte inflation qu’a connu la Polynésie en 2022 est venue renforcer encore les prix du secteur, mais a aussi pesé sur l’ensemble des dépenses des ménages, créant des difficultés plus globales de pouvoir d’achat se répercutant sur la capacité à acquérir. Certes, la maîtrise de l’inflation qui a suivi, réalisée grâce au travail mené par l’ensemble des banques centrales indépendantes (et, localement, de l’IEOM), a permis tous ces derniers mois de baisser les taux d’intérêts, mais il n’en reste pas moins que les achats immobiliers demeurent très coûteux.

Le projet d’un PTZ polynésien doit être très clair sur les objectifs poursuivis. S’agit-il seulement d’aider les ménages (et lesquels) dans leurs projets de résidence principale, ou souhaite-t-on en faire également un soutien à l’activité du secteur ? On se souvient que l’aide à l’investissement des ménages (AIM) avait été déplafonnée pendant la crise Covid, précisément sur ce dernier motif. Il semble aujourd’hui que s’en tenir à un strict soutien des ménages en difficulté serait plus opportun et permettrait de se préserver d’effets d’aubaine trop importants. Le ministre de l’Économie s’était interrogé sur le plafond de ressources à retenir, évoquant une hypothèse de 5 fois le SMIG (TNTV, 22 octobre 2024), un niveau qui semble de manière générale élevé, au moins dans un premier temps et en l’absence d’évaluation des effets du dispositif. Le compte-rendu du conseil des ministres du 12 février 2025 évoque juste les « ménages polynésiens aux revenus modestes et intermédiaires« , ce qui reste encore assez flou.

Comme tout mécanisme incitatif en matière économique, le diable est dans les détails. Il importe d’être très vigilant sur les objectifs du PTZ et la définition de modalités d’attribution qui soient en adéquation avec ces objectifs et permettent l’efficacité du système. Comme le disait l’ancien joueur et entraîneur de baseball « Yogi » Berra : « si vous ne savez pas où vous allez, vous risquez d’aboutir ailleurs ». Or, un mauvais calibrage du projet risquerait de conduire à un gouffre financier pour le gouvernement et à des injustices fiscales ou des effets d’aubaine. Il est également important de noter qu’il s’agit du genre de mesure dont la population prend vite l’habitude. On ne peut exclure une certaine forme d’effet de cliquet à garder à l’esprit avant de franchir le Rubicon.