La Chambre territoriale des comptes (CTC) vient de rendre son rapport d’observations définitives portant sur la gestion de la collectivité de la Polynésie française dans le domaine de la stratégie immobilière. La CTC évoque notamment « le défaut de définition d’une stratégie immobilière au travers d’un schéma directeur », ainsi qu’une « répartition peu cohérente » et « une coordination défaillante…
La Chambre territoriale des comptes a examiné la politique immobilière conduite par la collectivité de la Polynésie française au cours des exercices 2016 et suivants. Le contrôle a porté sur la connaissance du patrimoine et sa gouvernance, les flux financiers, aussi bien en recettes qu’en dépenses, générés par ce secteur, ainsi que sur des opérations emblématiques conduites par le Pays.
Dans un souci de cohérence et de faisabilité, le périmètre du présent contrôle a été celui des bâtiments, propriétés de la Polynésie française ou issus du parc locatif, abritant les services publics administratifs du Pays, hors établissements publics et autres organismes associant la collectivité.
La Polynésie française dispose d’un patrimoine immobilier qui se caractérise par son ampleur (en nombre de bâtiments et de sites), son hétérogénéité (en termes de nature et d’utilisation), sa dispersion (sur les 5 archipels et sur le territoire métropolitain), son statut d’occupation (propriétaire ou locataire).
Ainsi au 31 décembre 2020, la collectivité de la Polynésie française est une administration composée de 48 services, occupant 767 espaces ou sites, pour 817 bâtiments localisés, pour une superficie des locaux de 182 372 m².
Aujourd’hui, le Pays ne détient aucun applicatif informatique qui lui permet de restituer un inventaire fiable et valorisé de l’ensemble de son patrimoine alors que c’est un niveau d’exigence de base attendu pour la collectivité la plus importante de ce territoire et qui contribue à améliorer son pilotage et sa gestion. Le Pays doit ainsi accentuer ses efforts pour aboutir rapidement à la restitution d’une image fidèle, complète et sincère de son patrimoine.
Par ailleurs, le Pays ne dispose toujours pas de schéma directeur de l’immobilier des services (SDIS) qui synthétise sa stratégie immobilière à moyen terme, et organise et planifie les projets de construction et de rénovation des bâtiments. Ce défaut est préjudiciable à un pilotage stratégique d’autant plus nécessaire que la gestion patrimoniale est éclatée entre plusieurs services et qu’un manque de coordination est par ailleurs constaté. Le développement d’un outil informatique fédérateur, dont l’interopérabilité avec les applications métiers serait garantie, permettrait également de disposer d’une base commune et partagée d’informations utiles à la gestion des biens.
En ce qui concerne les flux financiers relatifs au patrimoine, il est observé, à compter de 2020, une baisse significative des recettes aussi bien celles relatives aux redevances domaniales que celles relatives aux revenus des immeubles en raison de la décision du Pays d’exonérer les titulaires de contrats, du paiement de leur droit d’occupation en raison de la crise sanitaire liée à la Covid 19.
Du côté des cessions, la part relative aux immeubles est faible au regard des montants plus significatifs qui concerne les terrains. Demeure toutefois, la situation de bureaux de Nouméa, inoccupés depuis bientôt deux années, et pour lesquels le Pays a intérêt à arbitrer rapidement le devenir.
Les charges de fonctionnement liées à la maintenance et l’entretien régulier des bâtiments sont multiples et occasionnent pour le Pays des coûts fixes, pour certains en augmentation régulière sur la période, dont la maîtrise est un enjeu dans le contexte actuel de tensions financières. Cette action de maîtrise des charges doit également s’étendre aux coûts locatifs engagés pour loger les propres services du Pays avec une progression cumulée de plus d’un tiers entre 2019 et 2021 pour un coût global annuel de près de 350 MF CFP.
Dans ce contexte, la Chambre recommande au Pays de mettre en place un suivi rigoureux et transversal des coûts de fonctionnement (de toute nature) liés au patrimoine immobilier dans le cadre d’actions de maîtrise à définir.
La Chambre, pendant la période sous revue, a analysé quelques projets significatifs décidés par le Pays lors de l’identification d’un besoin en matière de relogement d’une direction ou de regroupement de services administratifs.
À ce titre, l’opération de relogement de la direction des transports terrestres, qui devrait finalement aboutir à la fin de l’année 2022, pour un montant de l’ordre de 1,450 milliard de Fcfp, a connu un déroulement chaotique généré par des décisions successives du Pays qui ont bouleversé l’économie initiale du projet, rallongé les délais de réalisation (au total 14 années, sans la réalisation du parking) et renchéri les coûts (notamment par des dépenses inutiles liées au projet initial, des dépenses supplémentaires liées à l’état technique du bâtiment acquis à la SAGEP, et des dépenses maintenues pour les locations annuelles des sites pendant toute l’opération de relogement).
Dans ce type d’opérations significatives d’investissement, la Chambre ne peut que réitérer ses recommandations en matière de bonne définition initiale du besoin, de constance dans les décisions stratégiques et de maîtrise des délais et coûts de réalisation en se garantissant, le plus possible en amont, de l’état technique des bâtiments voués à la réhabilitation.
Enfin, la gestion du parc des logements de fonction, de l’ordre de 200 unités, se pratique de façon tout à fait hétérogène d’une direction à l’autre, laissant perdurer des situations non maîtrisées juridiquement et potentiellement génératrices de risques pour le Pays. Dans un premier temps, un recensement exhaustif et tenu à jour de ce parc permettrait d’établir un état des lieux à partir duquel des actions correctives doivent s’engager.
Les recommandations de la CTC
Recommandation n° 1 : Compléter, maintenir et améliorer, dès 2022, l’inventaire du patrimoine immobilier du Pays.
Recommandation n° 2 : Se doter à compter de l’année 2023 d’un plan pluriannuel d’investissement pour les structures patrimoniales liées à la santé.
Recommandation n° 3 : Dès 2022, coordonner et piloter le domaine immobilier afin de favoriser une vision transversale et partagée des enjeux.
Recommandation n° 4 : Développer à compter de 2023 une base unique informatisée des bâtiments du Pays et organiser son interopérabilité avec les applications métiers déjà existantes.
Recommandation n° 5 : Optimiser dès 2022, les conditions d’occupation de l’immeuble sis 28 boulevard Saint Germain en dégageant de nouveaux espaces à louer.
Recommandation n° 6 : Mettre en place dès 2022 un suivi rigoureux et transversal des coûts de fonctionnement (de toute nature) liés au patrimoine immobilier dans le cadre d’actions de maîtrise à définir.
Recommandation n° 7 : Recenser et tenir à jour en 2022 un inventaire précis et exhaustif des logements de fonction consentis par la collectivité au profit de ses agents.
