On ne peut imputer cette « bulle » à une seule cause tant elles sont multiples et diverses, certaines structurelles d’autres conjoncturelles. Structurelles tout d’abord par la hausse démographique, bien que faible en ce moment et par le manque toujours criant de terrains libres. Conjoncturelles par l’arrivée de plus en plus prégnante d’acquéreurs extérieurs au territoire, par la baisse des taux d’emprunt, par l’allongement de la durée des crédits et par le manque d’alternative à des placements lucratifs. Par ailleurs, l’adoption par l’assemblée de la Polynésie française, le 26 avril dernier, à l’unanimité des votants, de la modification de la loi du Pays portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière a déjà fait couler beaucoup d’encre. Pour le Pays, le texte vient « conforter la défense du patrimoine foncier des Polynésiens et contrer la spéculation immobilière venue de l’extérieur », mais l’État n’est pas du même avis et évoque un « risque de rupture d’égalité devant les charges publiques que ses dispositions pourraient engendrer » (lire l’encadré en fin de dossier).

Les professionnels du secteur font front

Ces nouveaux textes de loi ont fait sortir de leurs gongs tous les acteurs de l’immobilier, qui déplorent n’avoir jamais été concertés par le Pays. C’est pourquoi les professionnels du secteur (agences, promoteurs, constructeurs…), ainsi que des particuliers profitent de la vague lancée par l’État : ils ont la possibilité, jusqu’au 9 juin prochain, de faire déferler plusieurs recours contre ces mesures fiscales. En outre, la profession vient tout juste de créer la Fédération polynésienne des agents immobiliers (FPAIM) pour unir ses forces et « mettre en place une réflexion globale, un vrai projet de société » (lire notre interview du directeur de Atike Immobilier ci-dessous).

Peut-on véritablement parler d’une bulle immobilière ?

Oui, on peut le dire. La demande est très forte et il y a peu d’offres. Ce constat se vérifie depuis 2016 et il n’y a pas de raison que cela change prochainement. Cette bulle concerne aussi bien les ventes que les locations. Pour les professionnels rencontrés, en l’occurrence les agences immobilières Aito immobilier à Faa’a et Poerava immobilier à Papeete, en l’espace de six ans, les prix de vente ont, en moyenne, augmenté de 25 %. Les agences immobilières ne manquent donc pas de communiquer via tous les supports disponibles sur l’intérêt qu’ont les propriétaires à vendre en ce moment, à condition bien sûr de ne pas avoir un autre bien à acheter localement.

Les raisons de la hausse

Tout d’abord, le contexte géographique, car cette bulle concerne avant tout Tahiti, même si quelques îles comme Moorea et Raiatea, ou encore Bora Bora n’échappent pas au phénomène. Un constat partagé par Sandrine de Aito immobilier et Liliane de Poerava. La baisse du coût des transports engendrée par l’arrivée des compagnies maritimes rend ces îles plus attractives. À Tahiti, il n’y a plus beaucoup de terrains disponibles par manque d’accessibilité, mais aussi par une réticence des propriétaires à vendre leurs terres. À cela, il faut ajouter le problème de l’indivision qui freine ou empêche le plus souvent toute transaction.

La population s’accroît sur Tahiti avec un flux migratoire encore faible mais constant des îles, mais aussi de Métropole ou plus récemment de Nouvelle-Calédonie. Ces derniers se renseignent sur les biens à acquérir, même s’ils ne franchissent pas encore le pas en raison de la difficulté à vendre leurs maisons chez eux pour les raisons politiques que l’on connaît.

Certains propriétaires conscients de la situation en profitent. Sandrine de Aito Immobilier explique : « Effectivement, nous constatons actuellement que la demande reste supérieure à l’offre, à tel point que dès que certains biens sont sur le marché, on sait qu’ils vont rapidement susciter l’intérêt de plusieurs acquéreurs potentiels. Nous recevons beaucoup de demandes de visite et bien souvent plusieurs offres. Notre métier est donc de les sélectionner en fonction de plusieurs critères : le montant de cette offre bien entendu par rapport au prix de vente souhaité et la valeur du bien estimée, mais également le profil de l’investisseur est également à prendre en compte. Cette situation peut effectivement inciter certains propriétaires à réaliser une plus-value, même s’ils ne sont pas forcément vendeurs à la base dans la mesure où les prix du marché sont encore relativement élevés actuellement ». Cette analyse ne tient que si les vendeurs sont déjà propriétaires de leur lieu de résidence ou s’ils projettent de déménager. C’est ce qui peut se passer dans le cas où le projet est de quitter Tahiti ou s’ils veulent tout simplement changer de lieu d’habitation. Mais, vendre même avec une belle plus-value place les propriétaires sur le marché des acquéreurs et ils sont confrontés à leur tour à la pénurie et à la cherté des biens. Un constat partagé par Liliane qui tient à préciser qu’aujourd’hui le prix de l’ancien a pratiquement rattrapé celui du neuf.

Des prêts bancaires attractifs

Les jeunes ménages ne veulent plus maintenant rester au sein de la cellule familiale. Si avant, financièrement, il leur était difficile d’accéder à la propriété, les taux d’emprunt en constante diminution depuis 2016 (passés de 3,18 à 1,90 fin 2020), conjugués à une augmentation de la durée de prêt, leur ont ouvert des portes. Le revers de la médaille, c’est que cette augmentation du pouvoir d’achat a conduit à une augmentation de la demande et par conséquent à une augmentation des prix. Et puis, malheureusement, avec l’invasion russe en Ukraine, l’inflation fait son grand retour (lire notre dossier « L’inflation, un grand classique des après-guerre ») et refait grimper les taux (lire notre dossier « Les taux bas, c’est bientôt fini, dépêchez-vous de vous endetter ! »).

Les personnes qui ont de l’argent mais qui se heurtent à un manque de placements financiers intéressants, et qui auparavant misaient sur l’immobilier à l’international plutôt dans le Pacifique d’ailleurs, s’en sont détournés. Difficultés à s’y rendre en raison de la pandémie ou encore le scandale d’investissements en Thaïlande ont refroidi leurs ardeurs. Ils se sont retournés sur le Fenua.

L’immobilier est plus que jamais une valeur refuge quand les produits bancaires ou autres n’offrent quasiment plus de rentabilité et/ou peuvent se montrer incertains.

Une mesure à double tranchant

Dans sa volonté d’aider les ménages aux plus faibles revenus mais aussi pour soutenir le secteur du bâtiment, le gouvernement local, via la Direction générale des Affaires économiques (DGAE), a mis en place en 2021 l’Aide à l’investissement des ménages (AIM). En fonction des revenus, une aide maximale de 4 millions de Fcfp pouvait être octroyée pour investir dans le neuf. Des agences n’ont pas manqué de communiquer sur cette aide gouvernementale pour inciter à l’achat.

Cependant, même si l’impact n’est pas négligeable, il reste à pondérer car d’après notre agent immobilier la capacité d’emprunt des récipiendaires reste faible en raison justement de leurs revenus. En résumé, c’est un plus sur un certain secteur du marché, qui est l’accession à la propriété pour les revenus modestes. Ce qui contribue à l’augmentation, c’est l’envie pour certains qui ont quelques économies d’investir pour faire du locatif.

Pas de réel impact du Covid

On pouvait croire qu’avec la crise du Covid, la situation allait changer, mais rien n’y a fait ; si ce n’est le fiu de Métropolitains exaspérés par la situation sanitaire qui viennent s’installer dans notre petit paradis. On pensait donc que tous ceux qui avaient investi dans l’immobilier, notamment dans les projets en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) dans des immeubles qui poussent comme des champignons à l’entrée de Papeete, allaient être pris à la gorge par l’absence de locataires occasionnels comme les touristes dans leurs projets de location Airbnb ; ce qui aurait pu les inciter à se tourner vers de la location plus traditionnelle, à long terme, plus sûre mais moins rentable.

Bien sûr, il y a quelques cas où les propriétaires n’ont eu d’autre choix que celui-là, mais force est de constater, comme nous l’a confirmé Sandrine, que ce fut marginal. « À ce jour, on constate que le marché du Airbnb séduit également les résidents. L’effondrement de la clientèle touristique initialement ciblée par ce type de location est en partie compensée par les locaux ; ceux qui viennent de îles pour passer quelques jours à Tahiti, comme ceux qui y trouvent une solution pour se loger pendant les vacances ou le temps d’un week-end prolongé. »

Vers une lueur d’espoir pour les acquéreurs ?

Difficile à dire, comme le pense Sandrine : « Personne n’est devin et il est très difficile de présager de l’évolution du marché de l’immobilier à moyen ou long termes. En tant que professionnels de l’immobilier, nous sommes pourtant les mieux placés pour ressentir les premiers signes d’un changement. Néanmoins, on sent bien que l’on est dans une période mouvementée et l’on sait que l’immobilier a toujours été cyclique. On sait aussi qu’il y a un temps d’inertie plus ou moins long. A-t-on définitivement ressenti les effets profonds de la crise ? Quels vont être les conséquences précises en Polynésie des bouleversements sur la scène internationale dus en partie à la guerre en Ukraine ? Sommes-nous définitivement sortis de la crise du Covid ? Et enfin, la question de l’inflation n’est pas non plus réglée. Il est donc dans l’immédiat très difficile de répondre à toutes ces questions… On ne va pas retrouver immédiatement la même activité économique qu’avant le Covid, surtout au niveau touristique, même si les signes actuels sont encourageants. En résumé, le marché de l’immobilier en 2022 reste très tendu avec une demande supérieure à l’offre, mais pour combien de temps encore ? »

Les biens recherchés

Il existe depuis très longtemps une constante, la zone géographique de Punaauia à Arue, autrement dit le « Grand Papeete », est la plus prisée et représente environ 80 % de la demande. Depuis quelques années, cette zone s’étend puisqu’elle englobe en termes de recherches immobilières les abords des communes de Paea et Mahina. Nul doute qu’avec le temps, cette extension se poursuivra à un rythme encore inconnu jusqu’à Taravao. On peut même parler de Presqu’île où actuellement les terrains en bord de mer, aujourd’hui inaccessibles à Moorea, sont très recherchés. Le dépaysement n’est plus forcément de l’autre côté du chenal… C’est peut-être de ce côté-là de l’île que se trouve l’avenir immobilier, mais comme pour le développement tant annoncé de Taravao depuis près de quarante ans, il faudra encore attendre quelques années avant le boum.

La demande se fait d’abord autour de la maison individuelle au prix de 50-60 millions de Fcfp, mais il n’y en a pas. Dans cette zone, on est beaucoup plus haut en prix. Du coup, on se rabat soit sur un appartement, soit on s’éloigne si on désire absolument une maison.

La demande est forte, pour ceux qui font de l’investissement locatif, sur des F2 et F3. On ne demande même plus des studios car il n’y en a plus à vendre. C’était la première clé pour investir dans du locatif avec un investissement entre 12 et 15 millions, maintenant il faut compter entre 15 et 20 millions. 25 millions pour un F2 et au-delà de 30 pour un F3.

Les appartements intéressent aussi fortement les jeunes couples, reconnaît Liliane : « Quand on démarre dans la vie et que le couple n’a pas encore d’enfant, il se tourne plus facilement vers un appartement. C’est moins contraignant qu’une maison et surtout les prix sont plus abordables. Quand la situation familiale et professionnelle évolue, le couple se tourne alors vers la maison individuelle. »

Les personnes âgées d’après Liliane tendent à se rapprocher de la ville et des appartements pour des raisons pratiques. Elles sont plus proches des centres médicaux, des commerces, des administrations, ce qui est important quand on perd de la mobilité ; la voiture est souvent remisée dans le garage.

Attention, on n’est pas à l’abri d’une crise financière comme celle de 2008 qui avait contribué à une crise du marché immobilier local jusqu’en 2015. L’histoire a une fâcheuse tendance à se répéter. Ce que personne ne souhaite bien évidemment.

Texte : Luc Ollivier et Dominique Schmitt

Photos : Dominique Schmitt

Lire aussi : « L’ÉDITO – Immobilier : la pénurie emballe les prix… et les esprits ! »

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INTERVIEW

Pierre Yves Le Vaillant, directeur de Atike Immobilier : « Mettre en place une réflexion globale, un vrai projet de société »

Depuis quand observe-t-on une augmentation des prix sur le foncier en Polynésie ? Pour quelles raisons ?

« Les raisons sont tout d’abord la démographie ! Au début des années 1990, nous étions 100 000 habitants en moins, avec le plus fort de la concentration des personnes à 90 % sur Tahiti. Le proverbe « gouverner, c’est prévoir… » est resté un peu en berne ; je pense en effet qu’il eut fallu créer une route traversière sur Tahiti qui aurait pu libérer du foncier comme dans tous les pays d’Outre-mer ou à Hawaii (Oahu). Au lieu de ça, on a continué à accorder des permis de construire très souvent sur les hauteurs, avec trop souvent des routes très limites sur le plan de l’accessibilité. Actuellement, ce serait très difficile de faire ce projet au vu des constructions et lotissements en place.

Depuis quelques années, il y a eu deux phénomènes : le Airbnb et la revente de VEFA (appartements achetés sur plan et revendu deux années plus tard avec plus-value). Le coup de frein dans les deux cas a été la mise en place de taxes, lois sur la location Airbnb et la plus-value de 50 % mise en place pour les reventes à partir du 1^er janvier 2022, mais le mal était fait… Il faut maintenant une grosse réflexion politicienne, un plan « Marshall » sur le foncier, pour prévoir les 25 années qui arrivent et tenter de rattraper le temps perdu. »

Quel est le prix au m2 en moyenne selon les zones géographiques ?

« Il varie selon la position ! Un terrain qui est en bord de route ou en bord de mer coûtera beaucoup plus cher qu’un terrain dans une servitude étroite. Sur certains terrains avec des routes d’accès de minimum 6 mètres, on peut construire une résidence avec beaucoup d’étages selon sa grandeur ; sur un terrain dans une servitude de 4 mètres, ce ne sera qu’une maison donc ce ne sera pas le même prix au m² ! Pour les bords de mer, c’est variable selon s’il y a une plage ou pas, et si c’est côté est ou côté ouest. »

La flambée de l’immobilier est-elle finie avec l’inflation qui vient frapper le Fenua ?

« Non, en raison du manque de foncier mis à disposition et de la démographie. Comme je l’expliquais plus haut, il eut fallu penser cela au début des années 1990, il y avait des gros moyens sur le territoire avec l’ère nucléaire, il suffisait de demander ! »

Comment faire pour que les jeunes ménages puissent devenir aujourd’hui propriétaires ?

« Il faudra sortir des programmes, appartements et maisons avec accessibilité aux jeunes en double défiscalisation, métropolitaine et locale, bien encadrées. Bien contrôler les propositions de logement faites, avec un vrai rapport qualité-prix… »

« La Fédération polynésienne des agents immobiliers (FPAIM) a été créée pour apporter des améliorations et renforcer les textes »

Quelles sont les aides et opérations du Pays pour faciliter l’accès au logement pour les revenus les plus faibles ?

« Il y a eu des aides aux logements par le passé, il y a des aides à la rénovation ; il faudrait une réflexion globale, un vrai projet de société pensé avec les professionnels du marché, un vrai « think tank » (groupe de réflexion privé qui produit des études sur des thèmes de société au service des décideurs, NDLR) sur le sujet. La FPAIM (la Fédération polynésienne des agents immobiliers, NDLR) commence à travailler sur des sujets du genre et sur la profession immobilière afin d’y apporter des améliorations et renforcer les textes. Nous serons peut-être mieux écoutés, plus sollicités sur les sujets qui concernent le logement en général du fait d’être plusieurs ce qui est le cas.

Nous avons trouvé sur le réseau Internet des agences immobilières fantômes (pas de gérant, pas de caution, pas d’assurances, pas d’infos…), certaines sont hébergées en France, en Nouvelle-Calédonie ou possèdent juste un bureau dans leurs appartements ou maisons et un ordinateur, alors que nous, ici, payons des retraites, de la CST et autres taxes ; idem pour la carte professionnelle, un texte est venu améliorer cela en juillet 2021, mais il y a encore beaucoup à faire ! »

Vous avez créé un syndicat pour réguler le marché : pouvez-vous développer l’idée ?

« La FPAIM est créée. Nous sommes plus d’une vingtaine et les statuts sont déposés. Nous souhaitons aider dans ce sens, apporter des idées et des améliorations sur les textes mis en place. Si on prend celui de 1994, Internet n’existait pas et on trouve de tout sur les réseaux sociaux, et même des arnaques ! Notre rôle sera d’apporter du professionnalisme et de la confiance sur un marché en pleine mutation depuis vingt ans. »

D’autres remarques et propositions concernant l’immobilier ?

« Il faut lancer une grande réflexion sur le sujet et, avec la FPAIM, je le pense, aider les institutions locales en leur apportant des idées et une vision sur l’avenir. Sinon, plus on avancera, plus ce sera compliqué. »

Propos recueillis par Dominique Schmitt

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Du logement social et intermédiaire pour aider les faibles revenus

La Chambre territoriale des comptes pointait récemment du doigt le manque de données précises sur le logement et l’habitat. Il faut en déduire que jusqu’à présent une vision d’ensemble de la situation n’était pas une priorité… Cette lacune tend à être comblée par l’une des missions de la Délégation à l’habitat et à la ville (DHV), qui veut d’abord répondre aux besoins des Polynésiens les moins aisés par la production de logements abordables, soit sociaux, soit intermédiaires.

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La taxe immobilière à 1 000 % pour les résidents de moins de 10 ans remise en cause par l’État

L’adoption par l’assemblée de la Polynésie française, le 26 avril dernier, à l’unanimité des votants, de la modification de la loi de Pays portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière a déjà fait couler beaucoup d’encre. Pour le Pays, le texte vient « conforter la défense du patrimoine foncier des Polynésiens et contrer la spéculation immobilière venue de l’extérieur », mais l’État n’est pas du même avis et évoque un « risque de rupture d’égalité devant les charges publiques que ses dispositions pourraient engendrer ».

L’État a décidé de mettre son grain de sel dans le texte de loi qui visait à imposer une taxe de 1 000 % aux résidents de moins de 10 ans en Polynésie française. Dans un communiqué daté du 24 mai dernier, le haut-commissaire explique en effet qu’il remplit son exercice de contrôle de légalité sur la loi du pays portant majoration de mesures fiscales en faveur de certaines mutations.

«À l’issue de cette analyse de conformité par les services de l’État et afin de s’assurer de la viabilité juridique de cette loi du pays notamment au regard du risque de rupture d’égalité devant les charges publiques que ses dispositions pourraient engendrer, le haut-commissaire de la République a décidé de soumettre et de déférer cet acte administratif au Conseil d’État, juridiction administrative fondée à connaître de la légalité des lois du pays en application de l’article 180-3 la loi organique du 27 février 2004 portant statut d’autonomie de la Polynésie française. »

Il rappelle également que le Conseil d’État est chargé de garantir la sécurité juridique des actes administratifs et de juger de leur conformité à la Constitution, aux lois organiques, aux engagements internationaux et aux principes généraux du droit. Avant de préciser : « Cette décision ne fait pas obstacle à ce que les personnes physiques et morales ayant un intérêt à agir, puissent, dans le délai d’un mois à compter de la publication de la loi du pays, porter cet acte devant le Conseil d’État. »

Un texte « politique » inefficace ?

Le mois dernier, le président de la chambre des notaires, M. Pinna, considérait que le gouvernement a choisi de « stigmatiser une partie de la population » et que ce texte « politique » va « faire augmenter les prix » des logements neufs. Il regrettait aussi que le Pays ne s’attaque pas « au problème de fond » d’accès à la propriété, en allégeant les contraintes administratives, en aidant les familles dans le besoin et en réglant les indivisions.

Par ailleurs, M. Pinna estimait que ce texte pourrait être annulé par le Conseil d’État, car le gouvernement « sait » qu’il « contrevient à plusieurs principes généraux du droit », à commencer par l’égalité devant les charges publiques et la proportionnalité des mesures fiscales.

C’est fait, balle au centre. 

Dominique Schmitt

Les deux mesures actées le 26 avril dernier :

. La majoration des droits d’enregistrement et de publicité foncière dues par l’acheteur non-résident d’un terrain ou d’un logement 

« Lorsque l’acheteur d’un terrain ou d’un logement ne justifie pas d’une durée de résidence de 10 ans minimum en Polynésie française ou d’une durée d’au moins 5 ans de mariage ou de PACS avec une personne résidant en Polynésie française depuis au moins 10 ans, les différents taux d’impositions applicables qu’il devra payer seront majorés de 1 000 %. »

. L’augmentation des taux d’impositions sur les plus-values immobilières réalisées par le revendeur d’un terrain ou d’un logement lorsque la revente a lieu dans les 10 premières années, au profit d’un acheteur non-résident.

« Actuellement, la plus-value immobilière est taxée de 50 % les 5 premières années suivant l’acquisition initiale, puis de 20 % de la 6^e à la 10^e année. Désormais, lorsqu’il s’agit d’une vente de terrain ou d’un logement au profit d’un non-résident, c’est-à-dire qu’il ne justifie pas d’une durée de résidence de 10 ans minimum en Polynésie française ou d’une durée d’au moins 5 ans de mariage ou de PACS avec une personne résidant en Polynésie française depuis au moins 10 ans, ces taux seront majorés de 50 %. »

Selon le Pays : « Ces nouvelles dispositions réglementaires portées par le gouvernement et l’assemblée de la Polynésie française visent à préserver notre foncier qui devient de plus en plus convoité. Elles viennent compléter les différents dispositifs permettant de ramener les Polynésiens sur leur terre comme le titrement récent des terres de Rurutu et Rimatara, ou encore le dispositif d’aide à la sortie d’indivision. »